Dijon, un marché porté par la demande

ATTRACTIVITÉ - La Préfecture de la Côte-d’Or (21) sait jouer de ses charmes et de sa rentabilité locative pour attirer les investisseurs privés. Sur ce marché hautement attractif, la stabilité de la demande est en grande partie entretenue par la population étudiante en croissance régulière et par le légendaire art de vivre bourguignon ! Par Laurent Caillaud, journaliste, Savana Media

Si Dijon séduit les investisseurs pour sa rentabilité et son dynamisme économique, elle attire aussi les familles et les étudiants pour son art de vivre unique, mêlant patrimoine historique, gastronomie, nature et connectivité. Entre les ruelles pavées de son centre-ville, ses parcs et jardins, ses 21 marchés et sa vie culturelle tourbillonnante, la capitale de la région Bourgogne-Franche-Comté offre un équilibre rare. En parallèle, Dijon combine deux atouts majeurs aux yeux des investisseurs immobiliers : des prix au mètre carré maîtrisés (2 642 €/m² en moyenne en septembre 2025 selon la FNAIM) et une demande locative excédant largement l’offre. Avec en arrière-plan des fondamentaux économiques solides, notamment une croissance régulière de l’emploi public/privé, un tourisme patrimonial et culturel renommé (notamment les 97 hectares de secteur sauvegardé classés au Patrimoine mondial de l’Unesco), la présence d’un CHU de pointe et un pôle universitaire en croissance constante. Car outre le fait d’être une métropole à taille humaine et familiale de 260 000 habitants, Dijon accueille près de 39 000 étudiants (soit 15% de sa population). Un nombre en constante progression grâce aux filières d’excellence de l'université Bourgogne-Europe (UBE), classée 631^e sur 20 000 au niveau mondial, un score remarquable. À cette université, s’ajoutent différents établissements d'enseignement supérieur de très haut niveau comme Sciences Po campus européen, l’ESTP, Agro Dijon ou l’ENSA.

Une rentabilité locative pouvant s’établir entre 6 et 8 %

Autre élément en faveur de la demande étudiante, les campus bénéficient d’infrastructures modernisées et sont parfaitement reliés au centre-ville historique par le tram. Les étudiants profitent ainsi d’une ville semblant taillée pour eux : loyers accessibles, vie sociale dense, cafés animés, festivals et événements sportifs réguliers. Résultat : des taux de vacance immobilière modérés (1 % en 2024 selon la Préfecture régionale) et pour les propriétaires des bilans prévisionnels lisibles.

Quelle rentabilité locative nette espérer ? Entre 6 et 8 % selon les quartiers (lire les interviews ci-contre). « Pour les investisseurs, Dijon offre de vraies opportunités avec une demande locative forte et des prix d’achat qui restent accessibles, confirme David Pinson, directeur de l’agence Guy Hoquet Dijon Facultés. Attention, le marché est cependant marqué par de très grandes disparités selon les quartiers, avec des prix allant de 1 600 à 3 800 €/m ², soit du simple au double parfois à quelques rues près. S’il peut paraître tentant de miser sur des secteurs dont les prix sont très abordables, comme les Grésilles ou la Fontaine d’Ouche, la rentabilité locative s’y fera au détriment de la valeur patrimoniale, avec une plus-value à la revente qui n’a rien de garanti. Mieux vaut miser sur des valeurs sûres à moyen et long terme, tels Montchapet, l’hypercentre ou le secteur du parc de la Colombière, qui restent les quartiers les plus prisés et dont les prix sont encore raisonnables en 2025. » Au moment d’envisager des travaux avant une mise en location, les immeubles de l’entre-deux-guerres et des Trente Glorieuses offrent des plans rationnels faciles à optimiser (cuisine ouverte, rangements intégrés, douche à l’italienne) et des surfaces permettant de transformer un T2 « classique » en T2 bis mieux valorisé. La demande pour le meublé bien équipé — literie de qualité, coin bureau, électroménager compact — reste pour sa part solide.

Une position régionale centrale gage d’une qualité de vie réputée

Cette stabilité annoncée séduit les investisseurs potentiels en quête d’entrées de marché inférieures à celles de Lyon ou Strasbourg, tout en conservant des rendements compétitifs sur les petites et moyennes surfaces. La diversité du parc immobilier - centre ancien médiéval dense, immeubles des années 30 à 70 dans les quartiers environnants, programmes récents ou neufs le long des axes du tram - permet pour sa part d’arbitrer entre cachet, fonctionnalité et performance énergétique. Un sujet qui n’est pas laissé au hasard à Dijon : les écoquartiers comme celui de la Cité internationale de la gastronomie et du vin intègrent des normes environnementales strictes, attirant les familles soucieuses de leur empreinte carbone. Le projet « OnDijon » centralise ainsi de façon collaborative les services urbains (éclairage, sécurité, mobilité) des 23 communes de la métropole pour parvenir à les gérer de façon fluide, intelligente et connectée.

Côté connectivité, Dijon est desservie par deux lignes de tramway (trois à l’horizon 2030) et un réseau de bus dense permettant de se déplacer facilement dans toute l’agglomération. La gare TGV relie la ville à Paris en 1h40, Lyon en 2 heures et Strasbourg en 3 heures, un atout majeur pour les étudiants et les familles. Située au carrefour des autoroutes A6, A31 et A39, Dijon s’avère proche des vignobles de Bourgogne et des parcs naturels du Morvan et de l’Auxois. Une position centrale qui permet à ses habitants de profiter à la fois des avantages de la ville et des escapades nature, ce qui ne fait que renforcer son pouvoir de séduction.

L’année 2025 marque une reprise des transactions

Tout va-t-il donc pour le mieux dans le paysage immobilier dijonnais ? « En 2024, avec des taux d’emprunt de plus de 4 %, le volume de transactions a atteint son niveau le plus bas depuis dix ans, tempère David Pinson. Les prix n’ont pas baissé significativement, mais les délais de vente se sont allongés, avec une offre plus importante pour les acquéreurs finançables. La demande a par ailleurs quelque peu évolué, avec des acheteurs se montrant souvent réticents à s’éloigner significativement du centre de Dijon, contrairement à la période post Covid-19. Les contraintes budgétaires conduisent également les acquéreurs à des concessions sur les surfaces des biens. L’année 2025 marque de nets signes de reprise malgré les incertitudes politiques et économiques, mais cette reprise reste encore fragile. Même si l’immobilier conserve son rôle de valeur refuge et Dijon son indéniable taux d’attractivité. » Autre bémol, des faits divers en 2024 et 2025 ayant mis à l’index certains quartiers aujourd’hui considérés comme peu sûrs, même si la situation semble être prise au sérieux par la métropole qui sait qu’il en va de sa réputation.

Dijon incarne une ville à taille humaine, culturellement riche et économiquement dynamique. Son patrimoine, sa gastronomie (inutile de trop en dire sur sa moutarde vénérée dans le monde entier !), ses espaces verts, son réseau de transports et son atmosphère à la fois conviviale, familiale et animée, en font une destination prisée, aussi bien pour les résidents que pour les investisseurs. Un choix de premier plan en 2025.

 « Les fondamentaux du marché dijonnais sont excellents »

RENCONTRE - Dijon possède tous les atouts pour séduire - et rassurer – les investisseurs privés. Les explications de Jean Perrin, président de la chambre Côte-d’Or de l’UNPI, ancien président national de l’UNPI (2003/2018). Propos recueillis par Laurent Caillaud

Vous avez investi à Dijon depuis plus de 30 ans. Quel est votre regard sur ce marché ?

Jean Perrin : J’ai en effet commencé à investir à titre personnel à Dijon dans les années 1990, essentiellement dans l’ancien. En essayant de privilégier des logements nécessitant des travaux, pour bénéficier des diverses subventions que cela m’ouvrait et parce que cela me permettait de rendre ces appartements aussi attractifs que possible pour des locataires potentiels. Avec le recul, c’étaient des placements avisés, car le marché dijonnais s’est montré solide sur le long terme.

Quelles spécificités de l’immobilier dijonnais expliquent cette solidité ?

À l’image du tempérament de ses habitants, la ville de Dijon est globalement tranquille, familiale et stable. Tout en se montrant extrêmement agréable à vivre au quotidien.  L’économie de la métropole de Dijon repose essentiellement sur la gastronomie, sur des services tertiaires et sur l’industrie médicale, soit des domaines peu sensibles aux aléas de la conjoncture. Sur le plan immobilier, cela se traduit par une croissance continue, sans soubresauts. Les prix ne s’enflamment pas lorsque le marché est en ébullition, a contrario, ils ne s’effondrent pas lorsque nous connaissons une situation de crise. Et si l’on compare Dijon aux autres villes de taille équivalente dotées d’un centre historique remarquable, force est de constater qu’avec un prix de l’ancien de qualité sous la barre des 3 000 €/m², nous sommes particulièrement bien placés !

Les indicateurs sont-ils au beau fixe pour l’investissement ?

Oui et non. Oui, parce que les fondamentaux du marché dijonnais sont excellents, avec une demande constante et une offre structurellement faible, notamment pour ce qui concerne les logements étudiants. En revanche, comme partout ailleurs en France, les investisseurs sont parfois découragés par les contraintes réglementaires liées au DPE, par les différentes charges et par le climat immobilier morose. De plus, de nombreux propriétaires ont préféré ne pas mettre leurs biens en vente plutôt que de devoir les brader faute de diagnostic énergétique suffisant. Ils ne veulent pas non plus les mettre en location, car les travaux nécessaires leur paraissent trop importants. Résultat, à Dijon, si les prix se sont globalement maintenus entre 2024 et 2025, le volume de transactions s’est ralenti. Mais un bien en bon état, correctement situé et proposé au bon prix, trouvera toujours très vite preneur !

Les logements étudiants sont-ils une option si intéressante ?

À partir de 80 000/90 000 €, il est possible d’acheter un studio qui sera loué aux alentours de 500 € par mois. Soit une rentabilité nette d’environ 6 %, ce qui me paraît très intéressant en ayant en tête que la demande est telle à Dijon qu’il ne sera pas difficile de sélectionner les locataires aux dossiers les plus solides. Mais la meilleure option est sans doute la colocation, en rassemblant 3 ou 4 locataires dans un F4 ou un pavillon, auquel cas on pourra viser une rentabilité autour de 8 %. Seul bémol, cela demande de gérer la compatibilité personnelle entre locataires et le calendrier de leurs études respectives. L’idéal est de passer par les services d’un professionnel de la gestion locative, ce qui a un coût. Mais adhérer à l’UNPI Côte-d’Or permettra de bénéficier des meilleurs avis !

Si vous deviez donner un conseil global à des investisseurs, lequel serait-ce ? 

Pour les primo-accédants, les petites surfaces dans Dijon intra-muros restent des valeurs sûres, notamment dans l’optique de la préparation de la retraite. Sinon, plutôt que de l’investissement résidentiel, je prioriserais des locaux commerciaux, à condition qu’ils soient très bien placés, notamment dans le centre historique. Car leur rentabilité est supérieure à celle de l’immobilier résidentiel, autour de 8 à 10 %, et le risque d’impayés bien inférieur. En revanche, cela demande de disposer d’un budget de 200 000 à 250 000 €, ce qui n’est pas à la portée de tout le monde, et cela implique une connaissance très fine du tissu économique local. 

Une carte redessinée par les nouvelles mobilités

RENCONTRE - L’immobilier dijonnais est en phase de restructuration avec le développement de son réseau de tramway, qui reconnecte les quartiers autrefois excentrés, et la hausse des mobilités vertes, à commencer par le vélo. Avec sur l’ensemble de la Métropole une demande locative, notamment étudiante, excédant largement l’offre. L’éclairage de Samuel Mutin, administrateur de l'UNPI 21, conseiller immobilier et animateur pour Dijon et sa Métropole au sein du réseau Propriétés Privées. Propos recueillis par Laurent Caillaud

Quels sont les quartiers les plus demandés dans Dijon intra-muros ? 

Samuel Mutin : Il s’agit en premier lieu de l’hypercentre historique, un quartier piéton et semi-piéton. Suivi des quartiers Victor-Hugo, Montchapet et les allées du Parc. En deuxième rang, vient République, autour de l’Auditorium, qui est à la fois le quartier de la nuit et celui des affaires, soit un environnement plaisant, mais parfois agité. Au sud de la ville, citons le quartier des Bourroches, à proximité du canal de Bourgogne, qui compte probablement les meilleures opportunités d’investissement locatif, à proximité de la ligne 3 du tramway, actuellement en projet. Cette nouvelle ligne, qui à terme traversera la ville du sud au nord, va redessiner le marché dijonnais grâce aux investissements menés par Dijon Métropole.

Et en périphérie ?

Au nord, les communes résidentielles comme Talant, Fontaine-lès-Dijon, Hauteville-lès-Dijon ou Daix, sont prisées par les familles de cadres. À l’est, citons Quetigny et Chevigny-Saint-Sauveur, dont l’évolution est à surveiller. Ainsi que, au sud, les villes de Chenôve et Marsannay-la-Côte, dont l’image n’est aujourd’hui pas excellente, mais dont la cote devrait monter avec l’arrivée du tramway. À l’ouest immédiat de Dijon, se trouve la vallée de l’Ouche, qui déploie un environnement naturel verdoyant car peu urbanisé. 

Quels prix faut-il compter dans l’ancien en centre-ville, et quelle est leur évolution ? 

Dans l’hypercentre, il faudra compter 3 300 à 4 000 €/m² pour de beaux appartements de type haussmannien, essentiellement des petites surfaces et quelques T3 à T5. 

L’usage de la voiture, donc du stationnement, est-il problématique dans le centre ? 

Les Dijonnais sont dans leur grande majorité encore attachés à leur voiture. Ils exigent donc la présence d’un parking lié à leur appartement. Mais la donne est en phase de changer avec les nouveaux arrivants, qui sont de plus en plus souvent portés sur les mobilités douces, à commencer par les pistes cyclables, permettant de se déplacer dans le centre historique et vers la gare TGV. Il va de soi que la proximité d’une station de tramway est un atout ! 

Qui sont vos principaux clients à l’achat résidentiel ?

Outre les mouvements traditionnels de familles dijonnaises cherchant à agrandir ou au contraire à réduire la taille de leur logement, les acheteurs sont principalement des cadres en mobilité professionnelle.

Qu’en est-il des investisseurs ?

Nous recevons de plus en plus de demandes de la part d’investisseurs lyonnais et parisiens attirés par la rentabilité annoncée de Dijon, y compris des jeunes qui veulent commencer à capitaliser.

Quelle rentabilité locative peut-on attendre d’un investissement à Dijon ? 

Dijon souffre d’une offre très insuffisante pour répondre à la demande de locations venant des milliers d’étudiants arrivant chaque année en septembre. Les petites et moyennes surfaces trouvent donc très vite preneur ! Un T2 ancien en bon état, bien situé avec un balcon, se vendra autour de 110 000 à 120 000 € pour un loyer mensuel d’environ 700 €. Soit une rentabilité d’environ 6 à 7 %. Pour certains biens comme des T3, on pourra monter à 8 %, sur un marché dont la valeur au m² ne fera qu’augmenter à long terme. L’attractivité est donc réelle, d’autant qu’au niveau de la Métropole, il n’y a pas de contrôle des loyers ni de règle restrictive concernant les locations de courte durée du type AirBnb.